Onderzoeksplicht voor VvE met galerij
Oorzaak van deze onderzoeksplicht
Leeuwarden 23 mei 2011 een uitkragende galerijvloer van de Antillenflat bezwijkt. Vijf verdiepingen raakte daardoor beschadigd en ruim 150 bewoners moesten 7 maanden hun onderkomen elders zoeken. Gelukkig raakte niemand gewond!
Na dit incident is bij veel soortgelijke galerijflats onderzoek uitgevoerd naar de galerijvloeren en balkons. Geruime tijd later bleek echter dat nog lang niet alle appartementencomplexen waren onderzocht. Daarom stelde minister Blok voor Wonen en Rijksdienst per 1 januari 2016 een onderzoeksplicht in voor galerijflats.
Gevolg van deze onderzoeksplicht
De VvE of de eigenaar (b.v. Woningstichting) van galerijflats moeten op basis van deze onderzoeksplicht de constructieve veiligheid van de galerij- en balkonvloeren laten onderzoeken. Dit onderzoek dient voor 1 juli 2017 te zijn uitgevoerd.
Mocht blijken uit het onderzoek dat de constructie onvoldoende is, dan zal de eigenaar of de Vereniging van Eigenaars van het appartementencomplex maatregelen moeten nemen om alsnog aan de constructieve veiligheidseisen van het Bouwbesluit 2012 te voldoen.
De gemeente kan het onderzoeksrapport opvragen en optreden als niet voldaan is aan dit onderzoeksplicht.
Herkennen van een uitkragende galerij- en/of balkonvloer?
Deze vloer is te herkennen aan een vlakke onderkant. Er zijn dus geen draagbalken aanwezig voor de ondersteuning van deze vloer. De vloer vormt één geheel met de betonnen verdiepingsvloer.
Het probleem bij de uitkragende vloeren
Bij deze vloeren kunnen zich meerdere problemen voordoen:
- Onvoldoende dikte (diameter) van de wapening in de galerij- en/of balkonvloer
- Onjuiste positie van de wapening
- Aantasting wapeningstaven door putcorrosie 1 onder invloed van ingedrongen chloriden 2
- te hoge permanente belasting van de vloer dan volgens het ontwerp
of een combinatie van deze punten
Putcorrosie 1 is een zeer verraderlijke vorm van corrosie welke kleine putjes veroorzaakt en ervoor zorgt dat het materiaal verzwakt.
Deze corrosie kan leiden tot spontane breuk zonder waarschuwingen vooraf (zoals zichtbare doorbuiging of scheuren in de vloer).
Chloriden 2 kunnen afkomstig zijn van onder andere het dooizout dat in de winter is gestrooid om de galerijvloer beloopbaar te houden.
Omvang van deze onderzoeksplicht
Nederland telt ongeveer 10.000 appartementencomplexen met uitkragende galerij- en/of balkonvloeren uit de bouwperiode van voor 1975.
Inmiddels is gebleken dat 40% van de onderzochte appartementencomplexen niet blijkt te voldoen.
Dit verklaart ook waarom we de afgelopen tijd steeds meer nieuwe berichten zien over galerijen en balkons welke na onderzoek onveilig zijn. Hieronder een kleine greep van de berichten uit de media:
- 7 maart 2017 – Nu.nl bericht:
Balkons van 160 appartementen in Breda zijn onveilig. - 9 maart 2017 – Limburger.nl bericht:
Honderden balkons in Venlo op slot voor bewoners. - 13 maart 2017 – ED.nl bericht:
40 balkons Karel de Grotelaan Eindhoven uit voorzorg vervangen - 14 maart 2017 – Nu.nl bericht:
Mogelijk nog meer balkons onveilig in Breda.
In de bovenstaande gevallen heeft dit onderzoeksplicht zin gehad en kan er gelukkig op tijd aan een oplossing worden gewerkt.
Documentatie onderzoeksplicht voor galerijflats
Hieronder staan documenten en links vanuit rijksoverheid.nl, overheid.nl en SBRCURnet.nl
U kunt deze documenten inzien via een link of download het document als PDF.
PDF Documentatie:
- infoblad onderzoek galerijvloeren bij flatgebouwen bouwbesluit 2012
- Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 7 december 2015, nr. 2015-0000728514
Link Documentatie
- Infoblad Onderzoek galerijvloeren bij flatgebouwen – Bouwbesluit 2012
- wijzigingen Regeling Bouwbesluit 2012
- Constructieve veiligheid van uitkragende galerijplaten Tweede, herziene uitgave van CUR-publicatie 248
